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推倒重置房屋的會計和稅務處理

來源:淘釘智能財稅 作者:夜游神 發布時間: 閱讀人數:

企業經營過程中可能發生拆除現有房屋建造新房的情況,也可能為了建造新房而購入舊房。本文就其中涉及的會計和稅務處理進行分析。

一、企業拆除自有房屋的情形

企業拆除自有房屋需要由管理層做出決議,且該過程可能時間比較長,極端情況下才做出立即拆除的決定。

根據企業會計準則規定,企業至少應當于每年年度終了,對房屋建筑物的使用壽命、預計凈殘值和折舊方法進行復核。使用壽命,是指企業使用房屋建筑物的預計期間。房屋建筑物使用壽命的改變應當作為會計估計變更。由于拆除決議導致原來估計的使用壽命發生改變,企業需要采用未來適用法,按重新估計的使用壽命計提折舊。

根據企業所得稅法規定,企業對房屋、建筑物固定資產在未足額提取折舊前進行改擴建的,如屬于推倒重置的,該資產原值減除提取折舊后的凈值,應并入重置后的固定資產計稅成本,并在該固定資產投入使用后的次月起,按照稅法規定的折舊年限,一并計提折舊。

如果被拆除房屋計提折舊的期間合計長于20年,則會計估計變更后計提的折舊可以稅前扣除,且由于已足額提取折舊,不涉及將凈值并入重置后固定資產的問題。如果計提折舊的期間合計少于20年,則會計處理時計提的折舊需按稅法規定進行調整,且由于未足額提取折舊,凈值應并入重置后的固定資產計稅成本并按規定計提折舊。舉例說明如下:管理用房屋原值1000萬元,預計凈殘值為0,預計使用年限50年,直線法計提折舊。

1、假設已計提折舊40年,現決議2年后推到重置,則后續2年每年會計處理時,

借:管理費用100萬

貸:累計折舊100萬

由于會計處理的結果符合稅法的規定,且已足額提取折舊,不涉及將凈值并入重置后固定資產的問題。

2、假設已計提折舊10年,現決議5年后推倒重置,則后續5年每年會計處理時,

借:管理費用160萬

貸:累計折舊160萬

由于稅法規定的最低折舊年限為20年,故年度匯算清繳時,每年需調增80萬,計算過程為160-(1000-20*10)/10。推倒時稅法上尚有400萬未提取折舊,應并入重置后的房屋計稅成本并按規定計提折舊。

極端情況下,做出立即拆除的決議,此時應將稅法上尚未計提的折舊并入重置后的房屋計稅成本并按規定計提折舊。

二、外購房屋的情形題

1、外購房屋并使用后再拆除

根據企業會計準則規定,外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配;難以合理分配的,應當全部作為固定資產,后續計量時分別按會計和稅法的規定進行處理。決定拆除時參照上述拆除自有建筑的情形處理。

外購房屋稅務處理時有一個折舊年限在購買方和銷售方連續計算問題,如企業可以提供相關證明材料,折舊年限可以合并計算。

2、外購房屋不使用

如果外購的土地上有房屋,且企業不打算使用該房屋,則應將全部取得成本計入土地使用權,土地上的房屋不確認為資產,且后續發生的拆除費用亦應資本化計入土地使用權。此時不涉及房屋凈值并入重置后固定資產的問題。

對于拆除過程中發生的廢料等銷售收入,應作為收入繳納企業所得稅,并按規定繳納增值稅。

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